【あきる野市で相続した不動産を放置するとどうなる？空き家のリスクと売却前にやるべきことを解説】
相続した不動産は、まず何をすればいい？
| 放置による項目 | 主なリスク内容 | 早期対応の効果 |
|---|---|---|
| 相続放棄 |
相続開始を知った時から3か月以内 | 借金なども含めて相続するか判断 |
| 相続税の申告・納税 | 相続開始を知った日の翌日から10か月以内 | 相続税が発生する場合 |
| 相続登記 | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内 | 2024年4月から義務化 |
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。 法務省
2024年4月より前の相続も対象です
ここは特に注意していただきたいポイントです。
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
それ以前に相続した不動産で、まだ相続登記がされていないものについても対象となります。
2024年4月1日より前から相続したことを知っている不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。 法務省
最初に「何を相続したのか」を確認しましょう
自宅の土地・建物だけだと思っていたところ、
- 隣接する土地
- 私道の持分
- 畑や山林
- 離れや物置
- 未登記の建物
- 昔増築した部分
などが後から分かるケースもあります。
固定資産税の納税通知書や課税明細書、登記事項証明書などを確認し、所有していた不動産を整理していきましょう。
2026年2月からは、一定の条件のもと、亡くなられた方などが登記名義人となっている不動産を一覧的に確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まっています。法務省
相続登記が終わる前でも、不動産会社への相談や査定はできます
ここは、不動産の実務としてぜひ知っておいていただきたいところです。
相続登記が完了していなくても、不動産会社への相談や査定、現地調査、売却方法の検討などは進めることができます。
もちろん、実際に売却して買主へ所有権を移転するまでには、原則として相続関係を整理して必要な登記を行わなければなりません。
しかし、
「相続登記が全部終わってから不動産会社に行こう」
と待つ必要はありません。
むしろ、
いくらくらいで売れそうなのか、どのような問題があるのか、売る場合に何を整理する必要があるのか
を先に確認することで、遺産分割の話し合いもしやすくなることがあります。
弊社でも必要に応じて司法書士や税理士、土地家屋調査士などの専門家と連携しながら進めています。
あきる野市で相続不動産を放置する主なリスク
相続した不動産を使用する予定がなくても、そのまま放置してよいわけではありません。
時間が経過するほど、問題が複雑になることがあります。
1．相続人が増え、権利関係が複雑になる
相続登記をしないまま年月が経ち、その相続人が亡くなると、次の世代へさらに相続が発生します。
当初は兄弟2人だけだったものが、その子ども、そのまた子どもへと権利が移り、関係者が増えてしまうことがあります。
相続人が増えれば、
「連絡が取れない」
「考え方が違う」
「遠方に住んでいる」
といった事情も生じやすくなります。
その結果、いざ売却しようと思ったときに、権利関係の整理だけで大きな時間と費用がかかる可能性があります。
相続不動産については、「今すぐ売るかどうか」と「相続関係を整理すること」は分けて考えることも大切です。
2．所有している限り、税金や維持費がかかる
誰も住んでいない不動産でも、所有している限り固定資産税がかかります。
物件によっては都市計画税も課税されます。
さらに、
- 庭木や雑草の管理
- 建物の修繕
- 火災保険
- 水道・電気等の基本料金
- 遠方から管理するための交通費
など、細かな費用も積み重なります。
「使っていないから費用がかからない」とは限りません。
3．空き家は思っている以上に傷みます
人が住まなくなった建物は、換気や通水が行われなくなるため、傷みが早くなる傾向があります。
屋根や外壁の傷み、雨漏り、湿気、害虫、庭木や雑草なども、時間とともに悪化する可能性があります。
あきる野市でも、空き家の管理を怠った場合、倒壊・損壊、雑草や樹木の繁茂、不審者の侵入などが周辺環境へ影響する可能性があるとして、所有者等に適切な管理を求めています。 あきる野市
建物や敷地の管理不全によって第三者へ被害が発生した場合には、所有者が損害賠償責任を負う可能性もあります。
4．「管理不全空家」でも固定資産税に影響することがあります
以前は「特定空家にならなければ大丈夫」と思われがちでした。
しかし現在は、放置すれば特定空家となるおそれがある「管理不全空家」についても行政による指導・勧告の対象となります。
管理不全空家または特定空家として勧告を受けた場合、敷地について固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。国土交通省
| 状況 | 主なリスク |
|---|---|
| 相続登記が未了 | 過料の可能性、権利関係の複雑化 |
| 空き家として放置 | 老朽化・雑草・防犯・近隣トラブル |
| 管理不全空家等として勧告 | 住宅用地特例が外れる可能性 |
| 長期間保有 | 固定資産税や維持管理費の継続 |
大切なのは、行政から指摘を受けてから動くのではなく、その前に「残す・使う・貸す・売る」を考えておくことです。
あきる野市で増える空き家と相続不動産の現状
あきる野市でも、空き家は決して珍しいものではありません。
「あきる野市空家等対策計画2025」では、市内の公共施設を除く建物42,569棟を調査した結果、681棟が空き家と判定されています。
そのうち493棟が市街化区域、188棟が市街化調整区域にあります。 あきる野市
そして、個人的に今回の記事で特に知っていただきたいのが、空き家になった理由です。
市のアンケートでは、空き家になった主な理由として最も多かったのが、
「相続等により取得したが、他に居住している住宅がある」
というケースでした。 あきる野市
これは、私たちが実際にご相談を受ける状況とも非常に近いものです。
親御様が住んでいた実家を相続したものの、ご自身はすでに別の場所に自宅がある。
兄弟それぞれ家庭があり、誰も実家へ戻る予定がない。
とはいえ、長く家族が暮らした家なので、すぐ売却する決断もできない。
そうしているうちに数年が経ってしまう――。
相続した不動産をすぐに売却しなければならないわけではありません。
ただ、「今は売らない」という判断と、「何も決めないまま放置する」ということは別です。
売る・残す・貸す、それぞれの可能性と費用を一度整理しておくだけでも、その後の判断は大きく変わります。
あきる野市で相続不動産の売却・活用を検討するときの注意点
ここからは、地元で不動産仲介をしている立場から、特に注意していただきたいポイントです。
固定資産税評価額だけでは「いくらで売れるか」は分かりません
しかし、この評価額がそのまま市場での売却価格になるわけではありません。
あきる野市の不動産は、
- 駅からの距離
- 接している道路
- 土地の形
- 高低差
- 土地面積
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 再建築の可否
- 建物の状態
- 境界の状況
- 上下水道などのインフラ
などによって、流通価格が大きく変わります。
固定資産税評価額は、税金などを確認するうえで大切な資料ですが、実際の売却価格については現地の状況と市場を確認した査定が必要です。
古い建物だからといって、すぐ解体しないでください
相続した実家が古い場合、
「どうせ古いから、先に解体して更地にしてしまおう」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし、これは一度立ち止まっていただきたいところです。
特にあきる野市には、市街化調整区域の不動産も一定数あります。
市の空き家調査でも681棟のうち188棟、約27.6％が市街化調整区域内にあります。 あきる野市
市街化調整区域では、建物の建築・再建築について許可要件などの確認が必要になることがあります。
また、市街化区域であっても、
道路・接道・既存建物・増築履歴などの状況によって、建物を残したまま売却した方がよいケースと、解体した方がよいケースがあります。
解体には100万円以上の費用がかかることがほとんどです。
まずは、
「この建物は残した方がよいのか？」
「更地にした方が売りやすいのか？」
を確認してから判断することをおすすめします。
未登記建物や増築部分にも注意が必要です
築年数の古い住宅では、
「登記上は建物があるのに、現況と面積が違う」
「離れや物置が登記されていない」
「昔増築した部分が登記されていない」
ということもあります。
これらが必ず売却できない原因になるわけではありませんが、買主の住宅ローンや登記手続きなどに影響することがあります。
早い段階で状況を確認しておけば、土地家屋調査士等と相談しながら必要な対応を検討できます。
農地が含まれている場合も確認が必要です
あきる野市では、宅地に隣接して畑などを所有しているケースもあります。
農地を相続によって取得した場合には、農業委員会への届出が必要です。あきる野市でも農地法に基づく届出を案内しています。 あきる野市
農地は通常の宅地と売却手続きが異なるため、
「実家と一緒に売りたい」
という場合でも、宅地部分と農地部分を分けて確認する必要があります。
相続人が複数いる場合は、早めに方向性を共有しましょう
相続人が複数いる場合、不動産を売却するには相続関係や名義を整理する必要があります。
特に避けたいのが、
「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」
としたまま、将来の方針を決めずに長期間経過することです。
共有状態が続けば、さらに相続が発生した際、共有者が増えていく可能性があります。
相続直後にすべてを決める必要はありませんが、
誰が取得するのか
売却するのか
誰かが住むのか
しばらく保有するのか
といった方向性は、できるだけ早く話し合っておくことが大切です。
相続不動産を売却する前に確認したい税金と特例
相続不動産の売却では、
「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら手元に残るか」
を考えることが重要です。
ここは、不動産会社への相談とあわせて、必要に応じて税理士等へ確認していただきたい部分です。
親御様が購入した当時の書類は、捨てないでください
相続不動産の売却相談で非常に重要になるのが、取得費です。
相続した土地や建物を売却した場合、その取得費は原則として、相続した時点の価格ではなく、亡くなられた方がその不動産を取得した際の購入代金や購入手数料などを基に計算します。 国税庁
そのため、
- 昔の売買契約書
- 建築請負契約書
- 土地購入時の領収書
- 仲介手数料等の資料
- 増改築に関する契約書や領収書
- 測量関係の資料
などが残っていれば、古いものでも捨てずに保管してください。
購入時の取得費が分からない場合、売却代金の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。 国税庁
例えば3,000万円で売却した場合、取得費不明として5％を使用すると150万円となります。
実際にはもっと高額で購入していたとしても、資料がないことで税額に大きな差が出る可能性があります。
ですから、私たちも相続不動産のご相談では、
「古い書類でも構わないので、まず捨てずに見せてください」
とお伝えしたいところです。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす相続空き家については、売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
主な対象としては、昭和56年5月31日以前に建築された一定の家屋などがあり、売却時期、建物の利用状況、売却金額など細かな要件があります。
現在の制度では、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であることや、売却代金が1億円以下であることなども要件です。
また、2024年以降の譲渡では、一定の場合、売却後に買主側等で翌年2月15日までに耐震改修または建物の取壊しを行うケースについても対象となる制度となっています。
なお、対象となる不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円となります。 国税庁
この特例は非常に大きな効果がありますが、要件が細かいため、
「売ってから税理士に相談する」のではなく、売却前に確認すること をおすすめします。
相続税を支払った方には「取得費加算」の特例もあります
相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を譲渡所得計算上の取得費に加算できる場合があります。国税庁
先ほどの空き家3,000万円特別控除とは、同じ不動産について併用できない場合があります。
そのため、
「どの制度を使うのが一番有利なのか」
について、売却前に税理士等へ確認しておくことが大切です。
相続不動産は「全部整理してから」相談しなくても大丈夫です
相続した不動産について、
「相続登記がまだ終わっていない」
「兄弟で売るかどうか決まっていない」
「家の中に荷物がたくさん残っている」
「古い家なので売れるのか分からない」
「市街化調整区域らしいが、よく分からない」
といった状態でも、不動産会社への相談は可能です。
むしろ、不動産の価値や問題点が分からないままご家族だけで方向性を決めるよりも、
一度現状を確認し、「売却した場合」「保有した場合」「活用した場合」を比較してから判断した方がよいケースもあります。
特に相続不動産は、一般の住宅売却以上に、
登記・境界・建物・税金・相続人間の調整などが絡み合うことがあります。
だからこそ、早い段階で一つずつ整理することが大切です。
まとめ
相続した不動産は、何もしないまま時間が経つほど、登記・権利関係・建物管理・税金などの問題が複雑になってしまう可能性があります。
一方で、
「相続したらすぐ売らなければならない」ということでもありません。
大切なのは、まず現状を把握することです。
相続人は誰なのか。
不動産は何があるのか。
建物や土地に問題はないのか。
売却するとしたらいくらくらいなのか。
売った場合の税金はどうなるのか。
これらを整理した上で、売る・残す・活用するという選択肢を比較していただくのがよいと思います。
あきる野ミリオンホーム!!!では、
「何から手を付ければよいか分からない」という段階からでもご相談いただけます。
相続登記がまだ終わっていなくても、まずは不動産の調査や査定を行い、必要に応じて司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家とも連携しながら、今後の進め方を一緒に整理していきます。
あきる野市・日の出町周辺で不動産を相続された方は、どうぞお気軽にご相談ください。
売ることを決めてから相談するのではなく、「どうしたらよいか分からない」というところからで大丈夫です。
（※本記事は2026年10月時点の法令・制度等をもとに一般的な内容を解説したものです。相続登記・相続税・譲渡所得税等については、個別の状況により取り扱いが異なるため、司法書士・税理士等の専門家へご確認ください。）
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