こんにちは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
不動産の購入に関するお役立ち情報ブログ、第11弾、
今回は【地盤調査】に関するお話しです。
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住宅・建物を建設するときに大切な要素となるのが「地盤調査」です。どんなに耐震性の高い家をつくったとしても、地盤調査がおろそかだと、家の傾きや地盤沈下などの大きなトラブルが生じる可能性があります。ここでは「地盤調査とは何か」について紹介します。
『地盤調査』とは？
「地盤調査」には、地域地区を対象とした「地質学的調査」と、住宅・建物をつくるときに行われる「土質工学的調査」があります。
①「地質学的調査」は、地域地区の土地や地盤がどのような生成過程を経てつくられてきたのかを調べることです。調査により、「河川による堆積」「火山噴火による堆積」など、土の堆積環境を見極めます。
②「土質工学的調査」は、土の物理的性質や力学的性質を調べることで、家づくりをするうえで必要不可欠な調査です。
土地購入・建物建築の際に行われる『地盤調査』は、後者の「土質工学的調査」ですね。
『土地購入のための地盤調査』と『家を建てるための地盤調査』
一般の方が地盤調査（地盤調査結果）の必要性を感じる機会となるのが、『土地の購入を検討するとき』と『家を建てるとき』ではないでしょうか。
地盤調査を土地購入の検討材料とする場合は、該当する土地を含む地域地区の地盤調査結果を、「土地所在地の各県庁、区役所など」もしくは「各地盤調査会社が無料開示している資料」等で調べ、内容を把握し活用することになります。
一方、家づくりのために必要となる地盤調査は、家づくり（設計）を依頼した建築士や施工会社が、地盤調査会社を選定・手配し、調査依頼をする形が一般的です。
そして、その費用も施工会社の費用に含まれていることがほとんどです。
地盤調査は義務？瑕疵担保責任との関係
一部の例外を除いては、地盤調査は義務づけられています。「建築基準法施行令第38条」という法律によって、建物を新たに建てる際には、地盤調査を行わなければならないようになりました。
また、家を新築する会社は10年もの間「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というものを負うことが義務づけられていますが、これも地盤調査の義務に大きくかかわっています。
瑕疵担保責任とは、売り出した物件に一般の人では発見できない欠点があった場合、売り主や請負人が買い手に責任を負わなければならない、というものです。
瑕疵担保責任をしっかり果たさせるために、「住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)」という法律が存在しています。
家を新築する会社は、保険などで責任をとれるだけの資金力を確保しなければならない、というものです。そして建築会社がその保険に入るためには、地盤調査が必須とされているのです。
家を建てるための地盤調査の目的
家づくりを検討・実施するうえで行われる地盤調査には、大きく分けて7つの調査目的があります。
すべての調査が必要となるわけではなく、住宅計画（設計）を担当する建築士が「土地状況」「地盤関連資料の有無」「設計内容」などを総合的に考えたうえで、「何を目的とした調査が必要か」を判断することになります。
今回は、そのうちの代表的な3つに絞って紹介します。
調査目的1 地盤構成の把握
対象となる地盤がどのような構成で出来上がっているのかを把握することで、主な調査内容は対象地の土が盛り土や切り土などの人工的な土なのか、それとも自然に形成された土なのかどうかを判別することです。
調査目的2 地盤支持力の把握
一般的にはあまり知られていませんが、地盤の強度よりも建物の設計で需要な要素となるのが地盤の支持力です。
強度と支持力は全く別の指標であるため、強度が高くても、支持力が低い地盤などが存在します。
支持力は住宅の基礎を設計する上で非常に大切な要素であり、もし支持力が弱いと判断された場合には、地盤改良工事や深基礎・基礎杭などが必要になります。
調査目的3 液状化判定
土質や地下水位にくわえて土層など、多くの情報を掛け合わせて判定するのが液状化判定です。
地震が起こった際に、液状化が起こりやすいかどうかを判定します。
地盤調査の方法
ひとくちに地盤調査と言っても、さまざまな方法があり、かかる費用も違います。
これから代表的な3種類の手段と費用について解説していきます。
SWS試験
SWS試験とは、スクリューウエイト貫入試験の略称で、旧 スウェーデン式サウンディング試験になります。2020年10月にJISが改正され、試験名称がスウェーデン式サウンディング試験からに変更となりました。
SWS試験はもっともポピュラーな方法であり、現在、戸建住宅の地盤調査方法として普及しています。価格も5～10万円前後と地盤調査の中では比較的安い調査方法です。
やり方は、先端がスクリューになっている棒を差し込み、一定の深さまで到達するまでの重さやスクリューの回転数などで地盤の強度を判断します。
価格の安さ以外にも、2時間程度で終わる手軽さもメリットです。
一般的な戸建ての場合、このSWS試験で調査されることがほとんどです。
ボーリング調査
ボーリング調査は基本的にマンションで使われる方法で、穴を掘り進めて地盤の状況を調査します。
地盤の強度だけでなく、支持力や地下水位などもわかるため、データの信頼性が高いですが、価格も15～25万円と他の手段と比べて割高なのが特徴です。
表面波探査法
地面に振動波を伝え、伝わる速度によって地盤を調査する方法で、他の手段よりも地盤の硬さがより正確にわかるのがメリットです。
価格はおよそ8～12万円で、他の2つの方法の中間の価格になっています。
まとめ
家づくりを行ううえで「地盤調査の必要性」「地盤調査内容」「地盤調査会社」は、住宅設計を依頼した建築士や施工会社が検討して実施します。
地盤調査は義務であり、法律でも行わなければならないと決められています。たとえ法律で決められていなくても、安全に直結する以上、地盤調査は必ず行う必要のある作業です。
地盤調査は建築士や施工会社から説明や相談がありますが、少しでも疑問があるときには、建築士などにしっかり質問し、疑問を解消しましょう。
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