こんばんは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
不動産の売買に関するお役立ち情報ブログ、第3弾です！
今回はマイホームを購入する際には欠かせない住宅ローンに関するお話しです。
マイホームを購入しようとしたときに、その資金をすべて現金で準備できる方は少なく、一般的には融資（＝住宅ローン）を受けて返済していくことになります。
不動産購入時に利用できる融資には投資用ローンもありますが、本記事では『自分で住む家のためのローン＝住宅ローン』について解説します。
住宅ローンの種類には何があるの？
ばくぜんに住宅ローンの種類といっても、実はつかみどころが無く、以下の3つに分類される内容の組み合わせ、と考えることが出来ます。
①金利の種類
②借入先
③返済方法
では、それぞれについて見てみましょう。
①金利の種類について
住宅ローンを借りる際に、多くの方が一番気にする部分である『金利』について説明します。
金利には3つのタイプがあります。それぞれの違いを確認して、自分に合った金利タイプを選びましょう。
固定金利型
固定金利型は、返済開始当初から完済まで金利が確定していて、期間中は金利が変わらないタイプの住宅ローンです。代表的なものでは、住宅金融支援機構の『フラット35』がありますね。
市場金利が変動した場合でも金利＝返済額は変わらないので、家計管理がしやすく返済計画を立てやすいのが特徴です。
ただし、変動金利型や固定金利期間選択型と比較すると、固定金利の方が金利は高くなるのが一般的です。
変動金利型
変動金利型は返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。市場金利が上昇すれば住宅ローン金利も上がり、市場金利が下落すれば住宅ローン金利も下がります。
変動金利型は原則として年2回金利が見直されますが、元利均等返済の場合、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。これは元金と利息の合計を調整して返済額を一定にするためです。
基本的には、5年ごとの返済額の見直しの際に金利が上昇していて返済額が増加する場合でも、金融機関が自主規制的に、それまでの返済額の1.25倍までに抑えるという設定になっている商品がほとんどです。
これは補足になりますが、一般的な民間金融機関の商品は【最低金利 0.○○％！】とうたっていますが、あくまで【最低金利＝金利優遇○○％】の場合です。
金利優遇の幅は審査によって大きく変わり、借り入れる方の年収・勤務先・勤続年数・自己資金額、返済割合等などから審査されます。
最低金利が適用される方は少なく、おおまかな目安ですが『公務員、一部上場企業、自己資金が多い』などの場合は、最大優遇が受けられるでしょう。
まれに購入物件によって優遇金利が受けられる場合もあります。
固定期間選択型
固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間、3年、5年、10年などの固定金利期間を選択することができ、期間終了後は、再度固定期間をもうけるのか、変動金利型に移行するのか、を選択するタイプの住宅ローンです。
ただし、固定期間選択型は注意が必要です。
一定期間を過ぎた後に変動金利を選択すると優遇金利の幅が縮小されてしまい、全期間変動金利を利用した時よりも金利が高くなってしまいます。
そのため一般的な方は、全期間を固定金利にするか、もしくは全期間を変動金利にするか、どちらかを選んだ方がよいでしょう。
では、どんな方に固定期間選択が向いているかというと、借入期間が10～15年など短い方、または期間終了後、早めに繰り上げ返済を予定している方などです。
②住宅ローンの借入先
金利タイプの次は、住宅ローンの借入先の種類を見てみましょう。
借入先の種類を大きく分類すると、『公的融資』と『民間融資』の2種類に分けられます。
そして、公的融資と民間融資のハイブリッド型と言えるのが『フラット35』になります！
公的融資
国が運営する独立行政法人（以下（独）と略）や、自治体などの公的機関が行う融資のことを公的融資といいます。
公的融資で代表的なものは、サラリーマンが利用できる（独）勤労者退職金共済機構の『財形持家転貸融資』や、(独)住宅金融支援機構の『財形住宅融資』が挙げられます。
また地方自治体が直接融資をする『自治体融資』もありますが、扱っている自治体は非常に少なくなっています。ちなみに、あきる野市・日の出町での取扱いはありません。
※あきる野市では、中小企業に向けた事業融資はあります。
民間融資
一般的な都市銀行や地方銀行、信用金庫などの民間金融機関が行う融資のことをいいます。最近ではネット銀行の利用も盛んになってますね。
民間融資の中には、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して提供される住宅ローンもあります。
当社でもりそな銀行やあきがわ農協など、複数の金融機関様と提携しておりますが、提携ローンに限らず、お客様のご希望やご要望をお伺いして、最適な住宅ローンをご提案しますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ！
フラット35
では一般的な方に一番身近で、利用機会の多い、公的融資と民間融資のハイブリッド型である『フラット35』について解説しましょう。
フラット35の仕組みについて簡単に説明すると、
■①『窓口が各金融機関になり、融資金利を決めて』
■②『最終審査や融資自体は、住宅金融支援機構が行う』
■③『ハイブリッド（提携）型』
です！
融資内容の特徴としては、返済期間中最長35年間金利が固定（＝全期間固定金利）され、変わりません。
金利や事務取扱手数料・必要書類などは、取扱金融機関によって異なります。
『フラット35』という商品名から、35年間のみと思われる方もいますが、1年単位で借入期間の設定が可能です。
またフラット35を利用するための条件で特徴的なのが、購入予定の住宅が機構の定める技術基準を満たしていることが挙げられます。
そのため資格を持った機関や技術者による建物の検査を行い、対象住宅がフラット35の基準に適していることを証明する『適合証明書』を取得する必要があります。
さらに省エネルギー性やバリアフリー性など、より高い基準を満たせば、一定期間の金利優遇が受けられる『フラット35S』もあります。
③返済方法について
最後に住宅ローンの返済方法についてです。「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますので、それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。
元利均等返済
元利均等返済（払い）とは、元金返済額と利息の合計額が毎回同じ金額になる返済方法をいいます。返済額が一定なので家計管理がしやすいのが特徴です。
元利均等返済では返済開始当初は利息の返済の割合が大きく、返済が進むにつれて徐々にその割合が減っていきます。同じ額を借入れた場合、次に説明する元金均等返済より総返済額は大きくなります。
元利均等返済
元金均等返済（払い）とは、返済額のうち元金の返済額が毎回同額になる返済方法を元金均等返済といいます。第1回目の返済額がもっとも大きく、返済が進むにつれて返済額が減っていくのが特徴です。
元利均等返済と比較して借入可能額は小さくなりますが、同じ額を借入れる場合、元利均等返済より総返済額は少なくなります。
まとめ
住宅ローンを選ぶ際の大きな流れとしては、下記のようにすると良いでしょう。
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①金利タイプは固定か変動か（もしくは固定期間選択型か）
②変動＝＞各民間金融機関でどんな商品があるか
固定＝＞フラット35（と民間）でどんな商品があるか
③返済方法は、元利均等か元金均等か
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住宅ローンには、金利タイプ、借入先、返済方法などの違いがあり、各金融機関から様々な商品が存在します。
利用者にとっては多くの選択肢から選べる一方で、種類が多すぎて迷ってしまうのが現実ではないでしょうか。
最近では、価格.COMに代表されるような比較サイトも数多く存在しますので、ご自身で調べることも出来るかと思います。
それらサイトには『最低金利○○％』などとうたっていますが、実は最大優遇を受けられる方は少なく、また金利が低ければ良いというものでもありません。
本記事では取り上げませんでしたが、金利以外にも、保証料や事務手数料、団体信用生命保険など、比較検討する材料はたくさんあり、とても複雑です。
それらの中から、本当に自分にあったローンなのか見極めることは非常に難しいかと思います。
よくお客様から、下記のようなご質問を頂きます。
『一番お得な住宅ローン（金融機関）はどこですか？』
｢全ての方にとって一番良い住宅ローン｣ という商品は存在しません。
先に述べたように、お客様のご年収、勤務先、勤続年数等の審査によって、金利や保証料は大きく変わります。
ご家庭ごとの収入や家族構成、ライフプラン、購入予定の物件、ご希望や考え方などを良くご検討して、ベストではなくベターと思われる住宅ローンを2～3社（パターン）選び、その中から最終判断をすると良いでしょう。
当社では、そんなお客様おひとりおひとりに寄り添い、ご希望を伺い、ご家庭ごとの収入やライフプランをじっくりご相談しながら、ご家庭ごとに最適な住宅ローンはどれなのか、プロの目線とお客様の目線、両方からのアドバイス出来るよう、心がけております。
私たち株式会社あきる野ミリオンホーム!!!では、あきる野市・日の出町の新築・中古一戸建てを中心に、多数の不動産情報を扱っております。
マイホーム購入に関してお悩みがあれば、橋本が、親切・丁寧にご対応いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください！
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