こんにちは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
今回は、不動産の売却に関するお役立ち情報の第3弾です！
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不動産売却時には、さまざまな税金の支払いが必要です。
しかし、売却は人生に何度も経験することがないので、どのような種類があるのかよくわからないという方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却で発生する税金にフォーカスします。
利益が出た際に発生する税金と必須の税金に分けて深掘りするので、東京都あきる野市・西多摩郡日の出町で売却を検討している方は、参考にしてみてください。
不動産売却で利益が出た場合に必要な譲渡所得税・住民税・復興特別所得税と税率
まずは、不動産売却で利益が出た場合に必要な譲渡所得税・住民税・復興特別所得税についてご説明します。
ここでは一般的な方に当てはまる『居住用財産、課税譲渡所得が6,000万円以下』として、税率や内容のお話をします。
譲渡所得税
個人の所得（不動産売却で得た利益は個人の所得とみなされる）にかかる国税です。
税率は、短期（5年以下）で30％、長期は5年超15％、10年超で10％です。
住民税
都道府県や市区町村に納税する地方税です。
税率は、短期5年以下で9％、長期5年超で5％、10年超で4％です。
復興特別所得税
東日本大震災の復興を目的として2037年12月31日まで徴収される特別な税金です。
税率は2.1％ですが、これを所得税に乗じた値となるため、短期5年以下で0.63％、長期5年超で0.315％、長期10年超で0.21％となります。
上記3つの税は同じ所得額に対しての税率なので、まとめて（もしくは通称として）『譲渡所得税』と認識・呼ばれることも多いです。
税率をまとめますと、以下になります。
■短期5年以下 ： 39.63％
■長期5年超 ： 20.315％
■長期10年超 ： 14.21％
所有期間で大きく変わるのがわかりますね。
譲渡所得税の計算
続いて、譲渡所得の計算式と内容をみてみます。
譲渡所得の計算式
① 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用）
「譲渡収入金額」とは売ったときの金額、「取得費」は買ったときの金額と買ったときの費用の合計、「譲渡費用」は売ったときの費用のことです。
いわゆる、利益から経費を引いた金額、ということですね。
具体的には、以下のような内容・項目になります。
【取得費】
土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の税金、仲介手数料、測量費など
【譲渡費用】
仲介手数料、印紙税、建物解体費など
② 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − （ 特別控除 ）
①で求めた譲渡所得から、特別控除を引くことが出来ます。
この特別控除ついては、次の項目で解説します。
③ 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
ここで先ほどの税率をかけると、税額が算出されますね。
節税のポイント！特別控除について
譲渡所得にかかる所得税や住民税には、税負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。
特別控除・特例を受けるための要件は以下のうち、どれかを満たしていることとなりますが、いずれも「居住用財産」、つまりマイホームの売却である必要があるということですね。
では、代表的な３つの特別控除についてみてみましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）に対し、3,000万円までは課税対象から除外できるというものです。
こちらの控除が適用出来れば、ほとんどの場合は税額が0円になるでしょう。
ただし、直近２年で利用している、他の特例や控除と併用出来ないなど、注意が必要です。
■前年または前々年に同じ控除を利用している場合は適用を受けられない。
■買換え特例や、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例とは併用できない。
■住宅ローン控除との併用もできない。
特定の居住用財産の買換え特例
この特例は、居住用財産の定義を満たした上で、新しくマイホーム(建物50平米以上、土地500平米以下)を購入したときに受けられる特例で、売却する不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が通算10年以上である必要があります。
本特例の適用を受けると、売却価格のうち、新しくマイホームを購入した価格と同額部分の課税が繰り延べられます。
上手に使えば大きなメリットが得られますが、あくまでも次回に課税が繰り延べられるだけのため、よく考えて利用する必要があります。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
売った住宅が買ったときより値下がりしていた場合など、譲渡所得がマイナスになった場合の控除になります。
譲渡損失が出た年は、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例によりその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能となります。
さらに売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」が利用できます。
この「譲渡損失の繰越控除」は最長3年間使えるので、売った年の損益通算と合わせて最長4年間の所得税や住民税がゼロになるか、軽減されることになります。
譲渡所得税に関するまとめ
基本的にご自身で居住するマイホームを売却する場合は、上記の特別控除に条件が当てはまることが多いでしょう。
損失が出た場合でも、給与などの所得から控除が可能な損益通算を利用もしくは繰り越しをできる場合があります。
ただし、適用要件や併用ができない場合も多く、制度は複雑になっています。
我々不動産会社では、概要のアドバイスは出来ますが、税理士法に抵触してしまうので、具体的な金額まではお伝えすることが出来ません。
個々の具体的なご相談については、弊社提携の税理士様と協力してお手伝いいたします！
不動産売却で支払いが必須の印紙税と登録免許税
続いて、不動産売却で支払いが必須の印紙税と登録免許税についてみていきましょう。
前述の譲渡所得税と比べると微々たる額になり、手続きの中で自然に納めるので、あまり気にされなくてよいでしょう。
印紙税
売買契約書の貼付する収入印紙にかかる税金です。
支払う金額は取引価格によって異なり、2千円から6万円（2022年3月31日までは軽減税率が適用されるため千円から3万円）がかかります。
一般な物件代金である1,000万円超～5,000万以下の場合、1万円になります。
登録免許税
抵当権（住宅ローンを融資する代わりに金融機関が該当物件を担保にする権利）抹消の登記費用にかかる税金です。
不動産ひとつにつき千円がかかります（土地と建物の場合は2千円）。
登記の手続きは個人でも可能ですが、売買をしっかりと成立させるため、司法書士に依頼するのが一般的です。その際は、2万円から3万円の費用が必要になります。
まとめ
今回は、不動産売却で発生する税金についてご紹介しました。
必須の税金は売買取引時に支払いが完了しますが、利益が出た場合の税金の支払いまでには期間があくため、忘れずに申請することが大切です。
売却や査定でお困りの方は、ぜひ、丁寧なアドバイスを心掛けている弊社までお気軽にご相談ください！
不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。
やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。
株式会社あきる野ミリオンホーム!!!では、あきる野市・日の出町に地域密着で、
お客様の売却相談応じておりますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ！
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