こんばんは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
不動産の売却に関するブログ、第6弾です！
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戸建ての築年数は、売却の際に一番チェックされるポイントになります。
築年数が過ぎた古い家は、適切に維持管理やリフォームをしていないと実際に住むことが難しくなることが多く、売却は難しいと言われています。
本記事では、木造住宅の耐用年数とメンテナンスの重要性について解説しながら、耐用年数を超過した物件を売却する際の方法についてお話ししたいと思います。
木造中古住宅の評価
売買や賃貸など中古建物の流通は、建物の立地条件や間取り、外観やメンテナンスの状況などによって需要が変動します。
しかしながら、従来の中古住宅の鑑定や担保評価・査定等においては、法定耐用年数の22年が機械的に使われ、耐用年数と経過年数の直線的な関係で価値が判断されることが一般的でした。
一般的な木造の一戸建て住宅の場合、住宅の市場価値は経年により減少し、築後10年ほどで資産価値は約半分、そして築後15年ごろまでは資産価値の下落率が大きいものの、その後はゆるやかになり、築後20年で市場価値はほぼゼロ（約15%）になると言われています。
しかしながら、国土交通省が中古住宅市場の活性化を目的として、増改築や修繕・メンテナンスなどが適切に中古住宅の価値に反映されるよう、平成26年に評価方法の改善指針を策定しました。
以降、不動産業界では中古住宅の評価を見直そう、というのがトレンドになっています。
木造住宅の3つの耐用年数とは
法定耐用年数
法定耐用年数とは、税務会計上不動産の価値を公平に評価するために、国が指定した建物等の耐用年数のことです。たとえば、住宅では、木造住宅は22年、軽量鉄骨造は27年（肉厚3ｍｍ以下は19年）、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年といったように、構造や用途などによって一律に定められています。
法定耐用年数に基づいて計算をすれば、建物等の現在の価値をある程度は把握することが可能です。
物理的耐用年数
物理的耐用年数とは、その不動産に実際に住み続けられる年数を示したものであり、一般的にはその期間を過ぎたら処分をするのが前提とされています。そのため、寿命に近いものと捉えて問題はありません。
しかし、厳密には立地や管理状態によって、住み続けられる年数には違いが生まれます。それは、古い木造の寺院や建造物が、何百年にもわたって使用されていることから考えても明らかです。
経済的耐用年数
3つ目の経済的耐用年数とは、継続して使用するために要する補修や修繕費などの費用が、改築にかかる費用を上回る期限となる年数です。
つまり、建て替えるより安上がりに利用できる期間のことを意味します。
＝＞ 継続利用するための費用 ＜ 改築費用
通常は、鑑定評価などであと何年利用できるかを意味する残存年数で示されることが多く、この場合は経済的残存耐用年数と呼ばれます。
＝＞経済的耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数
同一仕様の建物であっても、使用状況や適切なメンテナンスの有無、同居者やペットの有無などによって老朽化の程度が異なります。
したがって、耐震化やリフォームなどによって適切な補修や修繕が行われていれば、この耐用年数は伸ばすことが出来る、という考え方です。
この経済的耐用年数を考慮し、経過年数で一律に判定することのないよう個別の実態に応じた評価が求められています。
現在では、増改築や修繕・メンテナンスなどが適切に反映されるよう、宅建業者向けの価格査定マニュアルへの反映などの改善も進められています。
木造住宅を長持ちさせるポイント
法隆寺の五重塔などに代表されるように、なぜ何百年を超える木造構造の建築物が存在するかというと、適切に修繕・メンテナンスが実施されているからに他なりません。
一般住宅の場合でも、同様に長持ちさせるためには『木材を腐朽させないこと』が重要です。
日本は高温多湿の地域が多く、木材を劣化させる微生物が繁殖しやすい環境下にありますが、逆を言えば、これらの部分をしっかりと修繕・メンテナンスさえすれば、木造の住宅においても長持ちさせることが可能であるということです。
したがって、修繕・メンテナンスにあたっては、以下のような不具合や劣化事象を防ぐようなメンテナンスをすることが重要です。
・雨漏り
・塗装やコーキングの劣化
・タイル張り浴室の浸水
・結露
・配管の漏水
一般的に言われているように、やはり雨漏りや外壁・屋根のメンテナンス、そして水回りのリフォームが重要になると言えるでしょう。
築年数が相当数経過した木造住宅を売却する方法
前述のとおり、適切な修繕やメンテナンス、リフォームを行っていれば、築年数の経過により法定耐用年数を超えているからといっても、その売却価格（売却査定価格）が十分にある可能性もあります。
しかしながら、一度もメンテナンスやリフォームを行っていない場合は、築20年で売却査定価格がほぼゼロなるといったことは当然にありうることでしょう。
では、そのようにメンテナンスもリフォームもしていない、築年月が相当数経過している等、残存する耐用年数がゼロであると判断される建物を所有している場合には、どのように売却したらよいのでしょうか？
一般的な中古戸建ての売却方法としては、主に次の4種類が想定されます。
■建物の価値が残存している場合
①現状のまま、中古戸建てとして売却する。
②建物部分をリフォームして付加価値を付けて売却する。
■建物の残存価値がゼロと判断される場合
③建物部分を解体・更地とし、土地のみを売却する。
④建物部分をそのままに『古家（ふるや）付土地』として売却する。
基本的には、所有者様に初期の持ち出し費用の掛かる②、③はおすすめしておりません。
では、建物の残存価値がゼロと判断される際に選択されることの多い『古家付土地』の売却方法についてみていきます。
古家付土地の売却方法とは？
築年月が相当数経過した、また、経年劣化の進んだ建物で残存価値がゼロとなる場合に選択されることの多い売却方法で、あくまで土地の売却であることをターゲットとなる購入検討者に訴求していきます。
たとえば、「土地建物をそのままに中古戸建て」として売却をおこなう場合には、この物件を購入検討するメインターゲットは、「戸建てが欲しい人」になります。
戸建ての購入検討者は、その建物に住むことを前提として物件探しをしているため、建物が利用できる物件を通常探しますが、建物が利用できない、また多額のリフォーム費用がかかるとなると当然、購入検討者との間でミスマッチがおこり、建物価値がゼロの物件を選択される可能性は少なくなってしまいます。
一方、古家付土地として売却する場合には、「この物件は土地として売却していますが、古い建物は残っています」として売却活動をおこないます。
つまり「土地」をメインに売却しているということを表明し売却活動をおこないますので、購入が想定されるメインターゲットは、「土地を探し、新築したい人」に向けて、訴求することが出来る、と言うことになります。
年古家付土地として売却するメリット
古家付土地として売却する場合、次のメリットが考えられます。
・売主様にて解体の手間や解体費用の負担がない（可能性がある）
・固定資産税や都市計画税の軽減措置が継続される
古家付土地として売却する場合には、古家であっても買主様に建物を引き渡すこととなります。
古家部分の処分やその後の取扱いは、買主様の負担にておこなうこととなるため、売主様は建物を解体する必要がなく、それらの手間や解体費用を負担しなくてもよいことになります。
古家付土地として売却するデメリット
一方、古家付土地として売却する場合には、次のようなデメリットが考えられます。
・買主様から売買価格の減額要請（交渉）をされることが多い
・更地より売却期間を要する可能性がある
古家付土地を購入する買主様は、古家部分を解体し、その土地に新たな建物を新築することが一般的となります。
更地の場合と比べると買主様にとって、解体の手間や費用のなど余計な負担が生じてきてしまい、そのため売買価格に割高感がある場合が多く、解体費用分の価格を減額交渉されることがほとんどです。
また特に空き家で雑草などが生い茂っていれば、土地の活用イメージが沸きにくく、良いイメージがわきにくい難いため、売却期間を要する可能性が高くなります。
古家付土地のもうひとつ売却方法
上記のように、『古家付き土地』にもメリット・デメリットがありますが、もうひとつ、【『中古戸建て』としても平行して売却活動をする】方法があります。
平行して売却活動をすることにより、戸建てを検討しているユーザーの目にも止まり、ほとんどの場合、減額交渉が入り売主様負担になる解体費用が、不要になる可能性があります。
また土地としての売却となり解体費用を負担することになったとしても、事前にその費用を支払うことなく、売却代金から充当することが出来ますので、現金の持ち出しが不要になります。
旧耐震基準の建物で、メンテナンスをしていない場合には難しいですが、土地か中古戸建てのどちらで販売活動をするか迷うような場合には、有効な方法となりますので検討してみると良いでしょう。
まとめ
木造住宅の耐用年数（築年数経過）が不動産売却にどのように影響するか、さらに耐用年数を超過した土地付き建物の売却方法について詳しく解説してきました。
木造住宅は経過した築年数やメンテナンスなどの管理状況によっても最適な売却方法は変わってきます。
どの売却方法がベストかは不動産会社に売却査定を依頼し、その売却提案の過程でアドバイスを得て、担当スタッフとよくご相談して最終的に判断することをおすすめします。
不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。
やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。
株式会社あきる野ミリオンホーム!!!では、あきる野市・日の出町に地域密着で、
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