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【ローン残債がある不動産を売却するときの方法と注意点を解説!】

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カテゴリ:不動産売却 お役立ち情報

ローン残債がある不動産を売却するときの方法と注意点を解説!

こんばんは!あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。

不動産の売却に関するブログ、第12弾です!

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家庭内の事情により、ローン残債がある家を売る場合には、一般的な仲介売却と同様の形式で物件を処分できるのでしょうか?
この記事では、住宅ローンの完済を終えていない家を売却する方法と注意点について記載しているので、家を売る際の参考になさってください。


ローン残債がある不動産の売却は抵当権の抹消が必要

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す代わりに、返済を滞納したとき備えて債務者の家や土地を差し押さえる権利のことです。
不動産を売却する前にローン残債を完済して抵当権を抹消しないと、新たな融資を受けられないので、購入希望者がいても成約が成立しにくくなります。
つまり、早期成約を実現するためには、抵当権を抹消できるという確実性が必要です。
ただし、未払い分の住宅ローンを自己資金で支払うことは現実的ではないため、通常は家を売った資金でローン残債を完済して、債権者の権利を抹消する形になります。
このときに、住宅ローンの未払い分が売却価格を上回り、かつ補填できるだけの自己資金もない場合には、抵当権を抹消できないため、不動産を処分することが難しくなるので注意してください。

ローン残債がある不動産を売却する方法とは

融資額の未払い分が売却価格よりも小さいアンダーローンの状態であれば、なにも問題はありません。
そのため、家を買い取った買主へ賃料を支払うリースバックと呼ばれる方法を利用して、継続してマイホームに住み続けることも可能です。
一方で、家を売ったお金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合には、融資額の残債を自己資金で支払わなくてはなりません。
しかし、融資を受けている金融機関と連帯保証人の合意を得られた場合に限って、任意売却によって家を処分できす。
この場合には通常よりも物件の資産価値が8〜9割ほど下がってしまうので、住宅ローンの支払いが難しくなりそうなときには、早めに金融機関へ借り入れ期間の見直しを交渉してみましょう。

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点とは

家を処分するためには、不動産を売る前に先行して確認しておきたい注意点があります。
家を処分して確実にローン残債を完済できるかどうか、返済予定表などを参考にして正確に判断しましょう。
また、建物を建ててから築年数が経過している古い家であっても、できるだけ高い売値で売買契約を成立させる必要があることも注意点です。
なぜなら、ローン残債額よりも高値で家を売って、抵当権を抹消しなくてはいけないからです。
ただし、築年数の古い家ほど契約不適合責任のリスクが高まるので、売買契約成後のトラブルに備えて、専門家へホームインスペクションを頼むことをおすすめします。

まとめ

ローン残債がある不動産を売るときには、家を処分した資金で住宅ローンを完済できるかどうか判断してください。
任意売却という最終手段もありますが、家を手放したあとも住宅ローンの支払いが残ってしまいます。
住宅ローンの支払いがきついと感じたときには、早めに金融機関の窓口で返済プランを見直しましょう。


不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。

やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。

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