こんにちは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
不動産の売却に関するブログです！
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住宅などの不動産を購入したものの、途中からローンの返済が厳しくなるという事例はたびたびあります。
なかには不動産を売却したいけれどローンの残債があり、どう対処したら良いかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、ローン残債のある不動産を売却する際、抵当権はどうなるのか、売却の方法や注意点も含めて解説します。
ローン残債のある不動産を売却するなら抵当権の抹消が必要！
住宅ローンを組む際、ローンの返済が滞った場合、所有している不動産を売却して残債を回収する権利（抵当権）を購入する不動産に対して設定します。
抵当権が設定されたままの不動産は、債務が残っている物件と判断されます。
抵当権の設定された不動産に対しては、金融機関は新たな融資をおこなわないため、買い手がローンを組んでその不動産を購入するという選択肢がありません。
また、買い手側からすると優先順位の高い抵当権者から債権を主張されるリスクがあるため、抵当権の残った物件を買おうとする方は少なくなります。
抵当権を抹消するには、ローンを完済したうえで必要な書類をそろえ、法務局で抵当権抹消登記を申請する必要があります。
ローン残債のある不動産を売却する方法は？
「ローンが残っていると不動産を売却できないのでは？」と感じてしまうかもしれませんが、実際は、ローンが残っていても売却できる方法もあるのです。
その1つが、アンダーローンでの売却です。
アンダーローンとは、不動産の売却価格より残債分が下回る状態を指します。
この場合は不動産を売却したお金でローンを完済できるため、抵当権をすぐに抹消できるのです。
また、アンダーローンの場合は一度不動産を売却し、その買主から借りる形で同じ家に住み続けるリースバックという手段も選べます。
このほか、不動産の売却価格がローン残債を下回るオーバーローン状態だったとしても、売却してから残ったローンを貯蓄や住み替えローンなどで完済するという選択も可能です。
ローン残債のある不動産を売却する際の注意点とは？
ローンがまだ残っている状態の不動産を売却するのであれば、不動産の売却価格とローンの残債がどの程度かを把握する必要があります。
不動産の査定額は、築年数や周辺の物件の相場価格など、さまざまな要素によって出されます。
また、ローンの残っている不動産を売却する際、売り先行で売却活動を進めるケースがあります。
ただし、売り先行で売却するのであれば新しい住宅を購入するタイミングによっては、引っ越し回数が増えてしまう可能性があるため注意が必要です。
まとめ
ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているため、売却する際は物件の引き渡しまでに抵当権を抹消しなければなりません。
そのため、売却活動は残債や売却価格を把握しローンを完済できるよう計画的に進めことが必要でしょう。
不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。
やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。
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