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【不動産の一部を売却する分筆とは?メリット・デメリットや進め方を解説】

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カテゴリ:不動産売却 お役立ち情報



不動産の一部を売却する分筆とは?メリット・デメリットや進め方を解説

こんにちは!あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。

今回は、不動産の一部を売却する分筆お話しです。


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分筆という言葉は、不動産を相続したり売却したりする機会がなければ馴染みがないかもしれません。
所有する不動産の一部だけを売却したい際は、分筆を活用しましょう。
今回は、分筆とは何か、メリットや分筆の方法についてご紹介します。



不動産売却における分筆とは?

土地の数え方は1つ、2つ、ではなく1筆、2筆と数えます。
そして分筆とは、1筆の土地を複数に分けることです。
分筆すれば分筆登記も必要で、新たに所有者とその住所などの情報を載せます。
未使用だった部分を分筆により、1筆の土地として売却することが可能です。


また、1筆の土地に建てられる建物は1つまでですが、「分割」し建築基準法を順守すれば2つ目も建てられます。

また親の土地の分割により子どもが新居を建てようとする場合は、注意が必要です。
分割では登記手続きが不要であるため所有者は親のままで、住宅ローンを契約する際抵当権が設定される土地は、その土地全部です。
万が一返済が滞ると両親ともども、家・土地を担保にされてしまうリスクがあるため、分筆で分けることをおすすめします。


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(補足:一建築物一敷地の原則)

建築基準法施行令に、「敷地」とは「一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。 」とされており、一つの「敷地」に建てられる住宅は一つと解されています。

ここにいう「敷地」は必ずしも不動産登記法上の「一筆の土地」のことを指しているわけではなく、当該「一筆の土地」に二つの「敷地」があるというふうな説明ができれば、建築許可は可能です。

具体的には、例えばそれぞれの「敷地」両方ともに道路に接した部分が十分にある、とか、それぞれが建ぺい率等の最低限の要件を満たしている等があります

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不動産売却において分筆するメリット・デメリット

メリットは、1筆の土地には複数の地目(土地の用途区分)を登記できませんが、分筆で分けた部分を異なる地目で登記できることです。
たとえば農地だった土地の一角に家を建てる場合、分筆により一角を宅地として登記して家を建てることが可能です。(市街化区域の場合)
また、分筆によって土地の評価額の高い部分と低い部分に分けることで、全体の固定資産税などの税金が安くなるメリットもあります。
一方で、分筆することによって土地が狭くなり、使い勝手が悪くなるリスクを抱えるデメリットもあります。
狭くなることでセットバックが必要となったり、建築基準法による制限で増築ができなかったりする場合があるので、注意しましょう。
分筆する際は、土地家屋調査士などの専門家に相談して最適な分け方を検討することをおすすめします。

不動産売却に備えて分筆する方法

分筆業務をおこなえるのは土地家屋調査士という国家資格をもつ専門家で、個人ではできません。
分筆する際はまず、土地家屋調査士に相談、依頼しましょう。
依頼を受けた土地家屋調査士は、法務局、役所でその不動産の登記簿謄本、公図・測量図と言った情報を収集し、調査します。
隣地との境界が不明な場合は、境界確定測量を実施し確定後に、どのように土地を分筆するかを土地家屋調査士と考え、案を作成します。
そして隣地所有者の合意、立会のもと、境界の目印である境界杭や境界標を設置したら、分筆登記をおこないましょう。
申請から約1週間で手続きは完了し、完了証と登記識別情報通知書を受け取ります。
こうして分筆した不動産を、一般的な方法で売却できるようになります。

まとめ

1筆の不動産で持て余している部分を売却したい場合は、分筆することでその部分を売却できます。
分筆によるメリット、デメリットも把握して、土地家屋調査士と相談しながら進めましょう。もちろん、当社でもご相談は可能です。
また測量が必要な場合は隣地所有者の合意、立会が必要になるため、費用や期間も考慮して計画しましょう。


不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。

やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。

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