こんにちは！あきる野ミリオンホーム!!!の橋本です。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵の告知義務と影響のお話しです。
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売却予定の物件が、「実は心理的瑕疵のある不動産なのでは？」と心配ではありませんか。
家の中でちょっとした事故があったり、家族が死亡していたりすると売却に影響すると思う方は多いはずです。
ここでは、心理的瑕疵のある不動産とはどんな内容かをご説明し、告知義務やそれに伴う売却への影響についてご紹介します。
不動産売却に影響する心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵は『しんりてきかし』と読みます。
あまり馴染みのない言葉ですが、事故物件と聞くとわかる方も多いのではないでしょうか。
心理的瑕疵のある不動産とは、建物内で自殺・殺人があった物件です。
近隣に墓地・カルト教団・暴力団事務所がある場合も同様です。
このような物件は物理的には何の問題もありませんが、心理的に嫌悪感を抱く方が少なからずいます。
知らずに購入したために、入居後になって裁判に発展したり、訴訟問題になったりするケースもゼロではありません。
そのため、売主は売却予定の物件が心理的瑕疵のある不動産に該当する旨を買主に告知する義務があります。
告知にはガイドラインが設定されていますので、仲介を依頼する不動産会社に必ず確認しましょう。
心理的瑕疵は不動産の売却価格に影響する？
自殺や事件などがあった心理的瑕疵のある不動産は、一般的には売却が難しくなります。
とくに住居として不動産を購入する場合、心理的瑕疵のある物件を好んで購入する方は少ないはずです。
売主は売却期間が長くなると固定資産税や修繕費などの維持費がかかるため、価格を下げる傾向にあります。
通常の不動産より10〜20%ほど金額を下げて売却を試みる売主も少なくありません。
また、値引き交渉をされる可能性も高く、要望に応じるとさらに金額が下がる恐れがあります。
心理的瑕疵のある不動産の売却に必要な告知義務とは？
不動産の買主が、最初から知っておきたかったと思う情報を売主が報告しなければならないことを告知義務といいます。
物件内で起きた事件や事故などがそれに当たり、過去の事実が心理的に影響し、売買契約が締結されない場合も考えられます。
しかし、自然死や病死は不自然な死亡とは考えず、告知義務はありません。
国土交通省が公示するガイドラインによると、告知義務があるのは自殺・殺人・焼死・変死・不審死です。
自然死でも長期間発見されていなかった場合は告知義務があります。
告知義務が課せられる期間は、賃貸物件では事案発生から少なくとも3年とされていますが、売買では期間によって告知義務がなくなることはありません。
売買契約は賃貸物件よりも金額が大きく、トラブルになった際の経済的影響が大きいと考えられるためです。
20年前の自殺で告知義務違反が認められた判例もあるため、不動産売却時には必ず告知しましょう。
まとめ
心理的瑕疵のある不動産は、売却が難しかったり、大幅な値引きを要求されたりするケースが多々あります。
告知義務を怠ると裁判や訴訟問題にも発展し、デメリットしかありません。
買主・売主双方が納得できる不動産売買のために、告知義務をしっかり履行し、気持ちの良い取引を心がけてください。
不動産売買は、物件や所有者様の状況によって、本当に様々な内容を含んでいます。
やはり不動産のプロにご相談するのが、近道だと思います。
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